ていしゃくコラム

定借事業が地方を救う

6月に国交省より、Ｈ19年12月末日までの
全国定期借地権住宅の供給実績調査が発表されました。

Ｈ5年よりの累計は、63,931戸（一戸建住宅：35,492戸、マンション28,439戸）で
Ｈ19年は、5,142戸の定期借地権住宅が供給されました。
年間5,000戸を超えたのは４年ぶりです。
内訳は、都市再生機構の定借賃貸住宅が大幅に供給されたのと、
大型都市型定借マンションが供給されたからです。
今後もＰＲＥ（公有地活用）やＣＲＥ（企業資産活用）等にて
定借利用は増加すると思います。
分譲住宅、分譲マンションが地価や資材の高騰により販売不振の中で、
定借住宅は市場のニーズに応えたものとして市場シェアを着実に増やしていくでしょう。

このような状況の中、7月1日より、全国定期借地借家権推進機構連合会の
ホームページが開設されました。
http://rengoukai.teisyaku-navi.com/index.html
全国にある各地区定借推進機構の活動状況を紹介することにより、
北は北海道から南は沖縄までの方々に定借をＰＲすると共に、
定借住宅物件や事例の紹介などに役立つものと期待しています。
都心部大手の定借事業事例だけでなく、地方での中小企業の定借事業事例も
紹介することにより、全国に定借住宅事業の花が咲くのではと思います。

地方経済疲弊の中、定借事業により地方経済の活性化が図れるかもしれません。
地方定借機構会員の奮闘を期待したいと思います。

2008/7/5　速水　英雄

資産三分法は三方よし！

良く資産三分法と言われます。資産を現預金、不動産、
株式に分けリスクの分散化を図るのです。
この三分法は、近江商人の、三方よしからきています。
三方よしとは、『売り手よし、買い手よし、世間よし』を言います。
私達が推進している土地活用の定借住宅もこの三方よしの土地活用です。
貸し手の地主よし（リスクなく安全利用）
借り手のユーザーよし（良い建物を適正な価格で取得）
仲介する事業者よし（事業リスク少なく業績アップ）になります。
更に、定借住宅では住環境も良くなり（美しい街並みづくりの実現）で
地域よしとなりますから、四方よしになります。
地球環境悪化が叫ばれている昨今ですが、定借住宅の普及促進により、
住環境が整備されて少しでも地球環境が良くなるかもしれません！
2008/5/27　速水　英雄

定借住宅は資産形状にならない！？

あちこちのホームページやブログなどの定借関連記事を見て、
掲載している人達は実務をしたことがあるのかと思うことがあります。
『資産価値』って何なのでしょう？売ったら高く売れること？
つまりは”キャピタル・ゲイン”を得ることですか？
実際に住む家に”キャピタル・ゲイン”って必要なのでしょうか？
違いますよね。バブル崩壊以降、近年やっと地価が上昇に
転じたと新聞等が書き立てています。
しかし、それは都心部の一等地だけ。
地方都市の殆どの地域では未だに下落の一途を辿っています。
既に、日本の人口は減少が始まっています。そして人口の減少は
”地方”から始まっているのです。
更に、2014年からは”世帯数”も減り始めます。
結論から言うと、今後暫く住宅地では”キャピタル・ゲイル”は
望めないということです。
そこでもう一度、『資産価値』って何なのでしょう？
”インカム・ゲイン”なのではないでしょうか？
つまり・・・貸したら幾らで貸せるか？収益はどうなのか？ということです。
持っていたら資産価値が目減りする土地を”死産”、
持っていて利用しない不動産を”負動産”と呼びます。
当たり前かもしれませんが、やはり住宅の価値を計るには、
①立地　②広さ・グレード　③住環境（街並み等）
④それに見合う価値だと思います。
以前ある不動産鑑定士の方が「マンションは価値が無い！」と言っていました。
聞いてみるとその方は郊外に一戸建てを所有しているとのことでした。
少子高齢化、世帯数減少、地方から人口が減少し始めるこれから先、
郊外の一戸建の方が売るにも売れないのではないでしょうか？
余程、駅前で利便性の良いマンションの方が利用価値も資産価値もあるのでは・・
と考えます。家を持つことの意味は、”土地”を所有することが目的ではない筈です。
定借は資産価値が無い！？というご意見も、前述の不動産鑑定士と同じだと
思います。目減りすることが分かっている土地に対する担保ありきの
住宅金融制度もオカシイと思いますが、そんな土地に金利を払って所有する
意味があるのでしょうか？（ウサギ小屋に住みたい方は別として・・・）
給料は上がらないのに物価が上昇している現在、建設会社や工務店の方達は
[予算－土地費＝建設費]で苦しめられている筈です。
『定期借地権』を活用すれば赤字覚悟のような請負契約をしなくても済むかも
しれません。家を買う方も「農耕民族」的考え方からそろそろ脱却する時期
なのではないでしょうか？
※定借ナビコラムより掲載
現在、定期借地権は自治体行政財産（普通財産は従来から利用可能）や
医療法人の資産（病院の土地建物等）にも利用されています。
現在、定期借地権、定期借家権利用はグローバルスタンダードに
なってきました。既に事業用地では、定期借地権＆定期借家権利用は
当たり前の時代になりました。個人の住宅も早く定期借地権住宅（マンション）が
当たり前の時代になればいいですね。
住宅購入者はトクトクするのですから。

2008/4/29　速水　英雄

定借利用にて地方経済の活性化

ＪＲ高松駅に近い、高松市の丸亀商店街は今、昔ながらのアーケードから
真新しいショッピングモールへと変わっています。
古い小売店が雑然と並ぶ丸亀商店街が再生した秘密は「所有と利用の分離」の
手法を導入したからです。
一般的な商店街では、地権者が自分の土地の上に自費で商店を建設し、
経営もする。このため、店舗の入れ替えが進まず、業態もバラバラになり、
時代が進むにつれ街としての魅力が損なわれる。
丸亀町の場合は、地権者等は自ら出資した共同出資会社に、土地を
（60年の定期借地権契約）で貸す。共同出資会社は建物を建設、
これは！という人に店を使わせる。
時代にあったビジネスを自分で続けられない地権者はモール経営者になって
頂くというシステムになっているのです。
地方自治体、地方商店街等地方の各地経済、財政は疲弊しています。
このようなときこそ、資産の不動産を利用した定期利用にて地方経済の
活性化を図るのは地元にとっても良い事ではないでしょうか！

2008/4/8　速水　英雄

住宅用地は購入所有からリース利用へ

今月国交省より今年1月1日現在での公示地価が発表になりました。
全国平均では2年連続にて商業地、住宅地共に上昇しています。
地域別に見ますと都市部と地方都市との格差はありますが、
都市・地方でも個別地の格差が広がっている傾向がでています。
商業地では収益性の高い地点は上昇していますがそうでない地点は
都市部でも横ばいか下落へと。
住宅地は住環境の良い地区は上昇へ、そうでない下落と格差が顕著に
出てきています。
以前のように、地域全体が上がったり下がったりではなく個別に収益性や
住環境などにより地価の変動がでてきています。
土地は所有だけでは価値は上がらずに利用して初めて価値が上がり
資産形成になることが地価の動向からわかるようになってきました。
今まで定期借地権を利用した住宅づくりを推進してきた者として・・
方向性は正しかった事を再認識しました。
事業用借地権は貸主も借主もお互いのメリットを認識できていますので
今後益々利用は増加するでしょう。
一般定期借地権を利用した定借戸建住宅や定借マンションはまだまだ
住宅購入者の認知度がイマイチですが、住宅用地は購入所有から
リース利用へと意識を転換し、土地購入資金で投資（投資信託・
不動産証券商品・外貨預金）等にて資産形成することも少子高齢化社会
では必要な生活自己防衛手段ではないでしょうか。
☆公示地価とは・・・
国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1回、標準地の正常な価格を公示し、
一般の土地取引に対して指標を与える事等を目的としている。
正常な価格とは土地について自由な取引が行われた場合に通常成立する価格のこと。
土地鑑定委員会が2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、
必要な調整を行って判定する。不動産鑑定士は取引事例比較法、収益還元法、
原価法の3手法を活用する。今年は全国で29100地点が評価された。

2008/3/27　速水　英雄

自治体行政財産の定期借地権が可能に

東京都東村山市では3万坪の都営住宅跡地にて公有地定借分譲事業が
大盛況にて進行中ですが、この度、都府県庁舎など行政財産も定期借地権が
利用できるようになりました。
19年3月に施工された[地方自治法改正による行政財産の貸付範囲の拡大] にて。
内容は・・・
①民間事業者が行政財産たる土地の上に建物等を所有する場合、
その貸付（私法上の契約）が可能に。
②庁舎等又は、その敷地に余裕がある場合、民間事業者にその余裕部分の
貸付が可能に。
③行政財産たる土地の定期借地が可能となるよう、貸付期間の制限を緩和に
（30年以内→定期借地権設定の場合50年以上）である。
これにより、行政財産である公共用地を賃貸し、その上に施設整備を
行うことが出来るようになった。
例えば、大阪府庁敷地に民間事業者が定期借地権を設定し、大阪府庁と
定借マンションが共存する建物の建築が可能になったわけです。
地方自治体はどこも財政難で悩んでいますが、自治体行政財産は
比較的立地の良い場所にありますから敷地などに定期借地権を設定し、
民間活力にて定借事業を展開すれば行政財産が収益物件になり、
財政難脱出の救世主になるかもしれません。
都府県庁舎の上に住んでみるのも良いかもしれません・・・
自治体の主権者は都府県民なのですから！

2008/3/6　速水　英雄

賃料改定訴訟（賃料減額請求）

定借住宅が市場に登場して約15年が経過しましたが、
定借住宅では初めての賃料改定訴訟（賃料減額請求）がありました。
平成18年一審千葉地裁原告請求棄却、二審平成19年3月東京地裁で
原告請求棄却の判決にて確定しました。
判決結果は私の予想どおりで・・
現在一般的に利用されてる定期借地契約書は、賃料増減改定での
トラブルが出来るだけ少なくなるように当初から合理的な改定方法
（純資料スライド方式）を採用しているからです。
地価の変動にあまり左右されずに、消費者物価指数や固定資産税の
増減の改定ですから、貸主にも借主にも偏らないようになっています。
今回の事例で見てみますと、借主側は地価が半分下落したので賃料を
半分下げて欲しいとの請求でしたが、当時の消費者物価や固定資産税の
増税は殆ど無く、賃主は契約書の賃料改定どおりに計算して
少しの減額賃料に改定したのです。このようなケースは各地でも
発生していると思いますが、借主には契約書の改定ルールを説明して
納得頂いてる事と思います。
今回は地価が半分に下がったケースですが、逆に地価が倍に上がった
場合にも賃料は倍にはなりません。
この時は賃主様は不満だと思いますがコストの固定資産税増加分は
賃料を上げる純賃料スライド方式ですから、納得頂いています。
このように合理的な改定方式になっていますので、以前のような
賃料改定での紛争は少なくなると今回の訴訟判定にて改めて感じました。

2008/2/9　速水　英雄

あなたはどちら？！

これから住宅を検討される方にとって分譲！賃貸！
どちらが得なのでしょうか？
よく週刊住宅雑誌の記事等で見かけます。
分譲会社等は家賃の費用にて持ち家が持てると宣伝しますが、
本当に得かはユーザー様の事情で変わると思いますが・・・
収入などに余裕がある方は金利も現在は史上最低ですので
購入の選択も良いかなと思います。
賃貸も最近は良いデザインの戸建物件も供給されてきましたので、
インターネット等で充分探す価値はあるのではと思います。
又、定期借地権住宅という（建物所有＆土地リース）住宅の
選択肢も検討できるのではないでしょうか？
従来は所有すれば地価は上がり、資産価値が増加するという
土地神話があり借金をしてでも所有にこだわりましたが・・・
バブル崩壊にて土地神話は崩れ借金してまで所有する必要は
ないという考え方が広がってきました。
今の若い世代は借金して土地を所有するより、豊かな生活をする
スタイルが合っているのではないでしょうか。
定借住宅はこれからの住宅購入選択肢として広がりを見せるのでは
ないでしょうか！

2008/1/28　速水　英雄

事業用借地権の期間を延長！

今国会にて、借地借家法の一部改正案が、12月14日に成立しました。

内容は、事業用借地権の期間が、従来の10年以上～20年以下から
10年以上50年未満となりました。
施行は、2008年１月１日からです。

従来より、20年以上の事業用借地権の需要が増大しているという背景があり、
事業用案件の活用が増え、土地活用が活発になると予想されます。
ビジネスホテルや病院などでの事業用借地権利用が増大する事になり、
定借普及の一役を担ってくれる事に関係者は期待しています。

次は、定期借家権の改正を早期に実現し、
旧借地権や旧借家法での問題を早期に解決する事が、
今後の土地利用推進には、必要かと思います。

2007/12/27　速水　英雄

不動産管理の重要性

最近、不動産業界においても、不動産管理（PM)の重要性が高まり、
マンション管理士など、各種資格制度が創設されました。

この10月には、業界３団体（日本賃貸住宅管理協会、全国宅地建物取引業協会、
全日本不動産業界）による、『賃貸不動産経営管理士』が創設されました。
この制度は、賃貸管理業務の専門家が育成が目的とのことです。

同じように、全国定期借地借家権機構連合会が推進している
『定借アドバイザー（初級・上級）資格制度』も
定期借地、定期借家の実務専門家育成を目的に、創立されたものです。

平成14年にスタートして、現在は、初級約5,000名、上級約1,000名の
資格者が誕生しています。
資格者は、今後、「旧借地」「借家権」などの実務にも、
ノウハウを生かしてグローバルな借地借家の推進に邁進される事と思います。
不動産金融ビジネス展開には、『PM』と『定期借地定期借家権』は必要不可欠だからです。

2007/12/08　速水　英雄

団塊世代・・・

まもなく団塊世代700万人がリタイアし、
わが国は世界が経験した事のない超高齢化社会を迎えます。
各世代別に比較すると、60歳以上の人たちが国の多数派を占める新時代の到来です。

新時代の高齢者は、アクティブシニアと呼ばれるように、
老後の暮らしを思う存分エンジョイしたい人々です。
このような人々の住まいには、「定借」を利用した物件が良いのではないでしょうか？
所有の概念はなく残りの人生を過ごせる空間が利用できれば良いからで、
60歳の方には50年の定借で十分です。（セカンドハウス的な考え）
余裕資金は、今後の健康・カルチャー・趣味などに利用できますからね。

さて、話は変わりますが、
現在の定借住宅市場動向についても考えてみたいと思います。
国交省調査の17年度までの供給実績では、
累計約56,000戸と、毎年5,000戸強の供給実績になっています。
（実際は2倍の供給があるのでは・・・？(~-~;)）

注目は、定借を利用した賃貸住宅が2.3年前よりも増加傾向が見られることです。
定借賃貸住宅は、今後も増加すると思われます。
（地主様がリスクをあまりかけたくない傾向が強くなってきているんですね）

このような状況からも、団塊世代の暮らし方は、今後の生活を楽しむ為にも
定借住宅、定借賃貸住宅が良いのではないでしょうか？
第2の人生は、しがらみに縛られない、自分の夢が叶えられる場所で
スタートをきることが大事だからです！

2007/10/29　速水　英雄

フラット35で『前払賃料』も融資可能に

敷地が借地の場合も、従来の①権利金②保証金③敷金の他に、
10月より新たに④前払賃料の融資も可能になりました。

（例）
定期借地権付住宅を3000万円（建物2500万円、前払賃料500万円）で購入する場合。
融資限度額・・・3000万円×0.9＝2700万円

（注意点）
前払賃料返還請求権に住宅金融支援機構を質権者とする質権が設定されます。
保証金や敷金の場合も返還請求権に質権が設定されます。

2007/10/1　速水　英雄

Ｌ－ＫＡＴＯＬＯＮ（エル・カトラン）のＨＰがＵＰしました！

はじめまして
ついに、Ｌ－ＫＡＴＯＬＯＮのＨＰが出来上がりました。
定期借地権に関する情報をわかりやすく、スピーディーにお伝えしていきたいと思います。
今後ともよろしくお願い致します。
ご意見・ご感想などございましたら、右下の「お問合せ」を押していただき、
メールして頂ければ幸いです。

2007/10/1　林　弘子